mandag den 25. februar 2013

Differencerenter

I forbindelse med optagelse og omlægning af realkreditlån, køb og salg af bolig, med indfrielse af lån, frister for opsigelser og samlede omkostninger, er differencerenter, et af de begreber, færreste ved hvad indebærer. Jeg møder derfor ofte spørgsmålet, hvad er differencerente. Derfor har jeg her en oversigt over hvad differencerenter er.


Hvornår betaler man differencerente
Differencerenter fremkommer som en del af omkostningen, når man opsiger, og indfrier sit realkreditlån før en terminsdato eller refinansieringsdato. Det betyder, at har du et realkreditlån du opsiger pr. 1/4, som er opsagt senest d. 31/1 jf. reglerne om opsigelse af realkreditlån, og du indfrier lånet d. 1/2, skal du betale renten til obligationsejeren fra d. 1/2 til 1/4. Dog fratrukket den rente, realkreditinstituttet kan give dig, for at have pengene stående i perioden, da du har indbetalt pengene for indfrielsen til dem. Den rente kaldes godtgørelsesrenten.

Læs også: Låneomlægning omkostninger

Hvorfor skal man betale differencerenter
Man betaler det, fordi man i realkreditsystemet, ønsker at sikre obligationsejeren, mod pludselige indfrielser. Dvs. at man som obligationsejer, altid har mindst to måneder til at finde en ny investering, hvis de obligationer man har købt, bliver indfriet før tid. Dette sikrer en stabilitet for investorer, og gør det danske realkreditmarked attraktiv.

Differencerenter er skattefrie
Differencerenter, er som flere andre udgifter som garantiprovision og bevillingsprovision, fradragsberettigede, på lige fod med en renteudgift. Udgifterne bliver automatisk indberettet af realkreditinstitutterne, så du skal ikke selv finde de forskellige beløb, og indberette dem til skat.

Læs også: Opsigelse af realkreditlån

onsdag den 20. februar 2013

To lags belåning

Her kan du læse om to lags belåning.

Jeg har desværre set at mange søger på ordet på denne måde, og henviser derfor til mit indlæg, tolags belåning, som omhandler tolagsbelåning, hvad det er for en lånetype, og hvordan man kan udnytte fordele, og undgå ulemperne.

Klik på linket herunder, for at komme til indlægget her på bloggen:

Indlæg om tolagsbelåning

Tolags Belåning

Tolags Belåning er et princip der er indført af NyKredit samt Totalkredit (ejet af NyKredit) som et middel til at imødegå krav om reguleringer af risiko og indtjening i realkreditbranchen. Det er en ny måde at belåne ejendommen på i Danmark, hvor man gør op med den traditionelle 80 % grænse. Men hvad er en tolagsbelåning, og hvilket fordele og ulemper der er ved denne realkredit belåningsform.


Hvad er tolags belåning
En tolagsbelåning, er en belåningsform, hvor man op til 60 % af boligens værdi får et lån, kaldet et grundlån, og fra de 60 til de 80 % får et andet lån, kaldet et toplån. Dvs. at der skal etableres to lån, hvis man skal belåne 80 % som realkreditlån i NyKredit eller Totalkredit.

Grundlånet er valgfrit. Det betyder at man kan vælge mellem, fast rente, variabel rente, afdrag eller afdragsfrihed. Det efterfølgende toplån skal være lån med afdrag, og ønsker du variabel rente, skal du vælge et lån, hvor renten er fast i 5 år ad gangen. Specielt Totalkredit, har lavet nogle "pakker" med lånetyper, de mener matcher hinanden, og disse vil du blive foreslået i din bank.

Fordele
Mindsker risikoen, ved at have to lånetyper. Hvis du på grundlånet har valgt variabel rente, og på toplånet vælger fast rente, er det en mindre del af din gæld, der vil være rentefølsom, end hvis du vælger et rentetilpasningslån i et realkreditinstitut, der tilbyder 80% belåning med denne lånetype.

NyKredit og Totalkredit har ikke ændret på bidragssatsen på grundlånene, hvilket i enkelte tilfælde kan betyde at de er billigere, end konkurrenternes.

At der er afdrag på toplånet, sikrer at man få afdrages gæl, og derved sikrer sin økonomi, mod fald i huspriser, arbejdsløshed mv. Jo mindre man skylder, jo mindre skal man betale i rente, og jo bedre muligheder har man fremadrettet.

Ulemper  
Lånene kan være mindre konverteringsmodne. Det betyder, at hvis du har to fastrentelån, et med afdragsfrihed som grundlån, og et med afdrag som toplån, vil lånestørrelserne være lavere, end hvis der er et samlet lån. Det betyder at renten skal stige eller falde mere ved tolags belåning, for at det er attraktivt at konverterer lånet. Enten til en lavere rente, eller til en lav kurs, hvor man får nedskrevet hovedstolen på lånet. Jo mindre lånet er, jo større ændring skal der altså være, for omkostningen ved omlægning, er retfærdiggjort af gevinsten.

At der skal afdrages på toplånet, betyder at ydelsen på den samlede finansiering bliver højere. Har man samtidig et boliglån, udover de 80 %, i banken, som ofte har en højere rente end realkreditlånet, kan man ikke vælge fuld afdragsfrihed på realkreditlånet, og bruge den til afdrag på den dyrere gæld.

Omkostningerne til etablering af to lån, er større end ved et. Der skal tinglyses 2 pantebreve af 1.400 kr. stykket. Om der er flere omkostninger der er gange to, kan man se af lånetilbuddene.

Få et tilbud på et samlet lån
Mit råd er helt klart at få et tilbud fra et realkreditinstitut, enten via en bank eller dikrete, som tilbyder fuld 80 % belåning. På den måde er du/I sikre på at I får den lånesammensætning der matcher jeres ønsker og behov.

onsdag den 13. februar 2013

Hvad er en hensættelse



I forbindelse med finanskrisen, bankkrak og finanstilsynets stramninger overfor banker, sparekasser og andelskasser, hører man ofte om at en del af årsagen til at pengeinstituttet ikke kunne fortsætte sit virke, skyldes en ekstraordinær hensættelse. Jeg oplever dog at mange ikke ved hvad en hensættelse er, og hvorfor der bliver hensat. Derfor vil jeg her give dig en kort oversigt over dette, set ud fra et pengeinstituts synspunkt, da hensættelser kan ske i alle typer virksomheder.

Hensættelse
En hensættelse er, indenfor regnskabsvæsen, en forpligtigelse som virksomheden højst sandsynligt har, men ikke er 100% sikker på at skulle efterleve. En hensættelse skal fremgå af virksomhedens balance under passiver, og er således en belastning for virksomheden, da egenkapitalen reduceres.

Det betyder at, hvis en virksomhed, her et pengeinstitut, har en sandsynlig risiko for at tabe nogle penge, skal man tage dem ud af den beholdning af penge man har (egenkapital) og sætte dem til side, så snart man blive opmærksom på risikoen for at pengene kan tabes. Et eksempel på det kan være:


En kunde i et pengeinstitut har i 2006 købt en ejendom til 2 mio. kr. Ejendommen er finansieret med et realkreditlån, 4% fast rente, på 1,6 mio. kr., med 10 års afdragsfrihed. Endvidere med et boliglån på 400.000 kr. Løbetiden på lånet er 20 år, og renten er variabel. Kunden er ved købet blevet kreditgodkend, begge ægtefæller har fast arbejde, og et godt rådighedsbeløb. Manden tjener 60 % af familiens samlede indkomst.
I 2011 mister manden arbejdet, og familien har pludselig svært ved at overholde betalingsforpligtigelserne, over for bank og realkreditinstitut. Man forsøger derfor at få en vurdering af ejendommen, for at finde ud af, om man kan få mere lån i realkreditinstituttet, som er billigere, og kan laves afdragsfrit. Vurderingen viser at ejendommen nu kun er 1,65 mio. kr. værd. Familien har kun afdraget 75.000 kr. på boliglånet, mens realkreditlånet jo har været afdragsfrit.
Familien står nu i en vanskelig situation. Hvis de sælger huset mister de 275.000 kr. + ejendomsmæglersalær, nedslag ved forhandling mv. i alt 400.000 kr. Disse penge kan efterfølgende belånes som forbrugslån, til en meget høj rente. Hvis de bliver i ejendommen, går der ikke mange måneder, før de penge de har sparet op er brugt, og de kan risikerer at huset skal sælges på tvangsauktion, til en endnu dårligere pris.

Ved denne familie, er det pludselig sandsynligt at banken kan miste nogle af de penge den har lånt familien, og skal derfor foretage en nedskrivning af aktivet, som er huset, samt hensætte det potentielle tab, som her er ca. 400.000 kr.

Hensættelse koster penge
Når der foretages en hensættelse, skal det gøres fra pengeinstituttes egne midler (egenkapitalen) Det betyder, at penge man kunne have lånt ud og tjent rente på, nu pludselig er låst fast, og ikke kan medvirke til at skabe indtjening til banken. Derfor skal banken nu ud og låne penge et sted, for at kunne finansierer kundernes ønsker om boliglån, billån, kassekreditter , overtræk mv.

Hensættelser kan koste banken livet
En anden ulempe, er at der er krav til at pengeinstitutter skal have en bestemt mængde egenkapital, for at kunne fungerer som finansiel virksomhed. Størrelsen på egenkapitalen, afgøres ud fra flere faktorer, og bestemmes af finanstilsynet.

Oplever en bank pludselig store nedskrivninger, eller kræver finanstilsynets større nedskrivninger, i forhold til hvad banken har vurderet, er der en risiko for at der ikke er egenkapital nok til at drive virksomheden videre, og man må derfor indgive konkursbegæring. Og det er lige præcis det der sker i øjeblikket i den danske banksektor.

Bankerne opbygger likviditet / egenkapital
For at kunne modstå disse skrappe krav, samt tab pga. konjunkturudsving, er bankerne og realkreditinstitutterne, blevet nød til at skrue på rente- og gebyrskruen, for at tjene flere penge, så man har egenkapital, til at modstå hensættelser og tab. Det er også årsagen til, at man de seneste år har set, at bankerne har hævet renterne, og taget flere og større gebyrer, selvom de ledende renter fra Nationalbanken i Danmark samt ECB har nedsat renten.

tirsdag den 12. februar 2013

Største bank i Danmark 2013

2012 har været et turbulent år for bankerne. Flere banker har valgt at fusionerer, og enkelte er gået konkurs, senest Sparekassen Lolland, som ikke kunne leve op til finanstilsynets krav. Ved regnskabsaflæggelsen i februar 2013 kom det også frem at Vestjysk Bank, har et underskud på 1,5 mia. kr. og får svært ved at drive forretningen videre. Danske Bank har i 2012 valgt at lave om på deres struktur, både i forhold til hvordan man betjener kunderne, hvilke priser man tager og hvilken profil man ønsker fremadrettet. Dette har betydet en massiv kundeflugt og masser af dårlig omtale i diverse medier. Men hvilken konsekvens har det haft, for Danske Bank, og resten af banksektoren?


Danmarks største bank.
Man kan måle det på flere parametre, hvilken bank der er den største. Ser man på koncern regnskab, er den største bank, der befinder sig i Danmark, Nordea, med et resultat på 30,7 mia. kr. Til sammenligning tjente Danske Bank som koncern 8,6 mia. kr.

For at finde den største bank i Danmark i 2013, bør man dog kun se på de danske bankaktiviteter, hvilket også giver et andet resultat. Ud fra en vurdering af indtægter i Danmark, ses det at Danske Bank er den største bank i Danmark i 2013. Her er både samlet udlån, samlet indlån og det ordinære resultat, større end Nordea, som dog de seneste år har hentet ind på Danske Bank. Se nøgletal herunder.

mio. kr.)
Nordea
Danske Bank
Indtægter
11.235
16.997
Omkostninger
6.244
9.246
Nedskrivninger
3.305
3.918
Ordinært resultat
1.686
3.833
Samlet udlån
493.852
981.400
Samlet indlån
229.768
324.900

Banksektoren i Danmark 2013
Banksektoren i Danmark vil i 2013 stadig blive påvirket af sammenlægninger og evt. konkurser. Man kan dog håbe på, at bankerne kan finde ud af at indgå samarbejder, inden flere kunder i mindre banker, mister deres indskudte kapital, og værdi af aktierne, for ikke at snakke om den tillidssvækkelse der vil være til den danske banksektor, hvis flere banker og sparekasser må dreje nøglen om, og gå konkurs.


Indlån er sikret op til 750.000 kr
Er du alm. Privatkunde i en bank, har du en garanti for indlån op til 750.000 kr. pr. person. Dvs. at hvis du har fælles midler, er de sikret op til 1.500.000 kr. Hvilket dækker lang de fleste alm. Kunders behov. Penge placeret i depot og/eller på pension er udover garantien. Så du behøver ikke at flygte med det samme. Men er du kunde i en mindre bank, bør du tjekke dine vilkår, specielt på dagligdags gebyrer samt udlånsrenter, da der her kan være stor forskel fra pengeinstitut til pengeinstitut.

torsdag den 7. februar 2013

Godt at banken tjener penge


I de seneste uger er der kommet regnskab fra flere af de store banker, der opererer i Danmark, og det er positiv læsning, for de flestes vedkommende. Danske Bank er i dag, kommet med et regnskab der viser at Danske Bank koncernen tjener 8,6 mia. kr. i 2012 hvilket er positivt, set i lyset af de seneste års krise. Nordea står i 2012 som den store vinder, med en koncern resultat i 2012 på 30,7 mia. kr. Disse regnskaber er meget positive for Danmark og den danske banksektor. Men hvorfor lige det. Bør bankerne ikke sætte renter og gebyrer ned, når de nu tjener så mange penge?



Tillid er et nøgleord i dag
For at have en fungerende banksektor der er tillid til, er det vigtigt at bankerne tjener penge på de forretninger de laver med deres kunder. Efter de mange bankkrak der har været i Danmark, med bl.a. Roskilde Bank, Fionia Bank, og senest Spar Lolland som ikke havde styr på deres forretninger og risiko på den udlånsportefølje de har haft. Det har skabt usikkerhed for hele den danske banksektor, for udenlandske investorer og banker, er nervøse om de mister penge på endnu flere banker. Så ved at bankerne i Danmark tjener penge, skaber de tillid til at man kan købe aktier i virksomhederne, og låne penge til dem, så der er likviditet i det danske marked.

Indtjening til banken, giver lave renter
Selvom det lyder absurd, så er det rigtigt. Når en bank tjener penge, er risikoen ved at låne penge ud til banken. Banken har brug for at kunne låne penge fra udenlandske banker og finansieringsinstitutter, for at sikre udlån til kunderne, da indlån fra kunderne ikke er nok til at dække dette behov. Hvis en bank ikke virker som en sikker placering af penge, vil risikopræmien (renten for at låne) stige. Hver enkelt bank bliver vurderet, og jo mere risikabel den er jo større fundingomkostning (rente) skal den betale for at låne. Men hvis en bank går ned, påvirker det prisen for hele sektoren, og prisen for at låne vil stige for alle bankerne. Den stigning er der kun en til at betale, og det er kunden. Se bl.a. denne artikel fra tv2 finans - Klik her

Så husk at det at din bank tjener penge ikke behøver at være skidt. Og selvom du synes at Nordeas 30 mia. kr. er mange penge, så tænk på hvad Novo Nordisk, Maersk, Microsoft, Coca-Cola mv. tjener. Brokker du dig over det, eller er du glad for at virksomhederne tjener penge, så de kan udvikle og producerer produkter, skabe arbejdspladser og udlodde udbytte til de aktionærer, der ønsker at tage en risiko, og være en del af virksomheden.


Billed: www.sxc.hu fotograf gravityx9 

søndag den 3. februar 2013

Hvad er et budget


Hvad er et budget? Det et er spørgsmål jeg ofte støder på, og ikke kun fra unge mennesker, men folk i alle aldre er i tvivl om dette. Det kan skyldes flere ting. Man har ikke sat sig ind i det, og ens partner har styret økonomien. Man er ung, og har aldrig haft brug for at vide det, da privatøkonomien har været relativ beskeden i omfang. Man har aldrig benyttet sig af et budget, men er nu blevet tvunget til det, i forbindelse med fx en låneforespørgsel, eller gennemgang af pension. Uanset baggrunden, mener jeg at et budget, er så vigtigt for at have en sund økonomi, så jeg vil her give et overblik over budget.


Hvad er et budget
Et budget er en oversigt over de faste udgifter der er i en økonomi, angivet som beløb pr. år. Dvs. en årsoversigt over alle de udgifter, som man, mere eller mindre, kan forudsige. Faste udgifter er bl.a. ydelse på realkreditlån, boliglån, billån mv, forsikringer, vægtafgift, internet abonnementer, telefon mv. Udgifter til mad, tøj, rejser mv. er som udgangspunkt ikke en del af et budget.

Når man har overblik over alle de faste udgifter, kan man finde ud af, hvad man betaler til og hvor meget. På den måde ved man også hvad man i gennemsnit skal lægge til side hver måned, for at have nok penge til de faste udgifter, og derved finder man ud af hvad der er tilbage, til mad, tøj, fornøjelser mv, også kaldet rådighedsbeløb.

Fordele ved budget

  • Man har mulighed for løbende at spare op til de udgifter der skal betales. Nogle ting betaler man kun en gang årligt, andre kvartalsvis, hver anden måned eller hver måned. Derfor kan det svinge fra måned til måned hvad der skal trækkes på kontoen i faste udgifter. Det betyder også at man i nogle måneder, risikerer at der bliver trukket mere end man har udbetalt. For at imødegå dette, opretter man en budgetkonto, hvorpå man indsætter det samlede budgets omkostninger på et år, i 12 rater. Fx hvis man har en samlet udgift på 150.000 kr. på et år, så indsætter man 12.500 kr. på budgetkontoen pr. måned. På den måde sikrer man at der spares penge op i de måneder hvor der er få betalinger, til de måneder hvor der er mange eller store betalinger.
  • Man kan med et budget få overblik over hvad der er til forbrug, når de faste udgifter er betalt. Det hjælper til at man undgår overtræk eller forbrugslån, med gebyrer og dyr rente til følge
  • Hvis man sørger for at opdaterer sit budget hvert år, ved man hvad omkostningen til en given ydelse er, fx telefon. På den måde kan man også blive bevist om hvad man betaler, og om der er andre muligheder. Fx ved at skifte teleselskab til en billigere udbyder, eller til en, hvor man får mere for de samme penge.


Hvordan laver man et budget
Ideen er at man skriver alle sine faste udgifter i en lodret linie, ned af et stykke papir, eller i et excel ark. Så lister man månederne op på en vandret linie, og forestil dig så et koordinatsystem, hvor man indsætter beløbet ud for den udgift der er, i den måned den betales. For at gøre det nemt at forstå, har jeg her et link til et gratis budgetskema til din privatøkonomi, som du kan bruge frit. Skemaet er lavet i excel. Klik på den røde tekst herunder, for at hente skemaet. Skemaet er fra Sparekassen Faaborg.

Hent her gratis budgetskema
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...