onsdag den 29. januar 2014

Hvad er forældrekøb

Hvad er forældrekøb
Et forældrekøb, er når forældre køber en ejendom, og udlejer den til deres børn. Man ser det oftest når de unge mennesker skal finde et sted at bo, mens de studerer. Typisk købes en ejerlejlighed i en af de store byer, København, Aarhus, Odense og Aalborg, men som sagt gælder det alle ejendomme, køb af forældre, der udlejes til deres børn.
Der findes også begrebet omvendt forældrekøb, som er når børn køber en ejendom, og lejer den ud til forældre. Fordelen er her, at forældrene kan sælge deres lejlighed til deres børn, for 85 % af den offentlige værdi, som ofte vil være et stykke under markedsprisen. På den måde overdrager man en del af formue skattefrit til børnene.




Fordele ved forældrekøb
Der er nogle klare fordele ved at lave et forældrekøb, i forhold til at købe en bolig til udlejningsformål. Jeg vil her i punktform gennegå fordelene:

  1. Når man køber en bolig som forældrekøb, har man mulighed for at opnå op til 80 % belåning i kreditforeningen, i ejerlejligheder og huse. Hvis man køber den som alm. udlejningsejendom skal der foretages en rentabilitetsberegning, der meget sjældent giver mulighed for belåning for mere end 50 - 60 %
  2. Betaler forældrene topskat, kan det være en skattemæssig fordel at udleje en bolig, frem for at give et tilskud til huslejen. Det skyldes at man kan få fradrag for renteudgifter og evt. andre udgifter i ejendommen, afhængig af hvilken model man bruger til føre og indberette regnskabet for udlejningsejendommen.
  3. Når den unge har afsluttet sin uddannelse, kan forældrene sælge lejligheden billigt til vedkommende. Med billigt mener jeg, at reglen om at sælge til 85 % af den offentlige værdi, også gælder i dette tilfælde.
  4. Ved et forældrekøb, kan man bedre tilpasse lejen, så det passer til den situation, hhv. forældre og barn er i. Derved får begge parten en fleksibilitet i økonomien, samt den hjælp som man ønsker at give. Det skal dog siges, at man ikke bare må fastsætte lejen mange tusinde kroner, under det generelle niveau for prisen på en sammenlignelig lejlighed i området.
Faldgruber når man laver forældrekøb.
Når man foretager en så stor og økonomisk disposition, er der også ting man skal være opmærksom på. Der er i forbindelse nogle regler og scenarier man bør være klar over og forberedt på:
  1. Belåningen op til 80 %, kommer med et krav om, at ejendommen i mindst to år, skal være beboet af et familiemedlem, værende børn samt forældre. Hvis dette ikke kan lade sig gøre, vil kreditforeningen foretage en ny beregning af belåningsprocenten, ud fra rentabilitetsberegning, som vil føre til tvangsnedbringelse af lånet.
    Risikoen ligger ved at den unge ikke ønsker at fuldføre sit studie, eller finder en anden uddannelse/job i en anden by, og derfor skal flytte. Endvidere hvis man har købt en ejendom til sine forældre, og de dør indenfor den 2 årige periode.
  2. Man bør altid gå til en revisor for at få beregnet den skattetekniske/regnskabsmæssige metode, der er mest optimal for jer. Bankrådgiveren er ikke uddannet til at håndterer denne del af opgaven.
  3. Man skal sørge for at have en ide om hvad der skal ske med lejligheden, når familiemedlemmet ikke længere kan/vil bo i ejendommen. Vedkommende kan risikerer ikke at have råd til at købe ejendommen, eller blot ikke ønske at overtage den. Derfor skal man gøre sig klart, at man kan komme til at stå med en ejendom, der enten skal lejes ud igen til en fremmed lejer, eller sælges. Skal den sælges, kan man risikerer at tabe penge, hvis prisen er faldet, samt omkostninger til salget
Jeg håber dette har givet dig et kort indblik i hvad forældrekøb er, samt hvad det er du skal tænke over, så du er klædt på til at træffe en god beslutning, for dig og din familie, samt klar til samtalen med din bank. 

tirsdag den 14. januar 2014

Hvad er bidragssats

Det er ikke en overraskelse, at når man låner penge i en bank eller hos et realkreditinstitut, så kræves det, at man betaler pengene tilbage, tillagt en rente og evt. gebyrer. De senere år er  begreber som provision og bidragssats blevet kendt af de fleste, som endnu en omkostning for at låne penge. I dette indlæg vil jeg tage fat på det realkreditinstitutterne kalder bidragssats, og beskrive hvad det præcist er for en størrelse.




Hvad er bidragssats
Bidragssatsen er kort fortalt, det som en kreditforening tjener på at formidle lån, mellem låntager og långiver. Det er misforstået, at renten på lånet hos et realkreditinstitut, er det der tjenes på lånet hos relakreditinstituttet. Renten på et realkreditlån, er faktisk realkreditinstituttet uvedkommende. Renten på obligationen, betales til den person, långiver, som køber obligationerne, af den person der skal låne penge i sin ejendom, låntager. Det betyder at kreditforeningen, formidler lån mellem 2 parter, og dermed ikke selv er den direkte långiver. Denne formidling vil de selvfølgelig have en betaling for, hvilket vel også er rimeligt.

Betalingen opkræves i form af bidragssatsen. Prisen afspejler de omkostninger der er i forbindelse med formidlingen af lånene, samt den risiko der er, for at låntager ikke kan betale tilbage. Det er nemlig realkreditinstituttet der har risikoen for tab på lån formidlet gennem realkreditinstituttet, og de skal sørge for inddrivelse via inkasso og evt. tvangsauktioner. Selvom det lyder mærkeligt, er dette en nødvendig del af omkostningen for realkreditinstituttet, for at långiverne finder det attraktivt at investerer (låne sine penge ud) i danske realkreditobligationer.

Læs også: Hvad er kursskæring

Hvordan beregnes bidragssats
Bidragssats beregnes ud fra flere parametre. For det første, hvor stor en andel, mellem 0 - 80 % af din bolig der er belånt. Jo højere belåningsprocent, desto højere bidragssats. De fleste steder er belåningen delt op i intervaller. Se herunder et eksempel på hvordan bidragssatsen på et fastforrentet lån med afdrag, i Nordea Kredit opgøres:

Belåning fra     0-40 %        0,375 %
Belåning fra 40 - 60 %        0,825 %
Belåning fra 60 - 80 %        1,125 %

Samlet bidragssats ved en belåning på 80 % af boligens værdi:   0,675 %
Samlet bidragssats ved en belåning på 60 % af boligens værdi:   0,525 %

Endvidere bestemmer lånetypen hvad man skal betale. Vælger du et fastforrentet lån, er bidragssatsen lavere end ved et lån med variabel rente. Det samme gør sig gældende i forhold til om man afdrager eller vælger afdragsfrihed. Prisen varierer fra realkreditinstitut til realkreditinstitut for de forskellige lån og låneintervaller.

Billigste bidragssats
For at få en lav bidragssats, kan du selv gøre et stykke arbejde, der kan spare dig for flere tusinde kroner om året. Først kan du undersøge de forskellige bidragssatser i de forskellige realkreditinstitutter, i forhold til det lån du gerne vil have. Der kan være en forskel, der kan give en besparelse. Endvidere kan det være, at et lån, der giver mere sikkerhed, enten med fast rente, eller længere mellem at renten kan ændre sig, har den samme omkostning til rente og bidrag, som et lån med en rente der er lav, men skifter ofte, pga. bidragssatsen. Så du kan få flere produkter til næsten den samme pris, selvom det ikke ser helt sådan ud.

Generelt er det dog de lån med afdrag og fast rente, der har de billige bidragssats. SÅ har du råd til afdrag, og ikke skal bruge afdragsfriheden til at afvikle anden dyrere gæld, kan det godt svare sig at søge mod denne låntype.

Bidragssats kan ikke stå alene

Prisen på bidragssatsen er dog ikke den eneste udgift. Der er også forskellige gebyrer i forbindelse med etablering eller omlægning / konvertering af realkreditlån. Endvidere er der på lån med variabel rente, tilknyttet en kursskæring, som betales når renten skal fastsættes, også kaldet refinansiering. SÅ husk at tage alle parametre med når du vælger realkreditinstitut. Husk udover pris, også at det kan være en fordel at vælge det realkreditinstitut du får anbefalet af din bankrådgiver, da du så får den økonomiske rådgivning med, som er vigtig, og også på den lange bane, kan være mange penge værd.
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...