Tolags Belåning

Tolags Belåning er et princip der er indført af NyKredit samt Totalkredit (ejet af NyKredit) som et middel til at imødegå krav om reguleringer af risiko og indtjening i realkreditbranchen. Det er en ny måde at belåne ejendommen på i Danmark, hvor man gør op med den traditionelle 80 % grænse. Men hvad er en tolagsbelåning, og hvilket fordele og ulemper der er ved denne realkredit belåningsform.


Hvad er tolags belåning
En tolagsbelåning, er en belåningsform, hvor man op til 60 % af boligens værdi får et lån, kaldet et grundlån, og fra de 60 til de 80 % får et andet lån, kaldet et toplån. Dvs. at der skal etableres to lån, hvis man skal belåne 80 % som realkreditlån i NyKredit eller Totalkredit.

Grundlånet er valgfrit. Det betyder at man kan vælge mellem, fast rente, variabel rente, afdrag eller afdragsfrihed. Det efterfølgende toplån skal være lån med afdrag, og ønsker du variabel rente, skal du vælge et lån, hvor renten er fast i 5 år ad gangen. Specielt Totalkredit, har lavet nogle "pakker" med lånetyper, de mener matcher hinanden, og disse vil du blive foreslået i din bank.

Fordele
Mindsker risikoen, ved at have to lånetyper. Hvis du på grundlånet har valgt variabel rente, og på toplånet vælger fast rente, er det en mindre del af din gæld, der vil være rentefølsom, end hvis du vælger et rentetilpasningslån i et realkreditinstitut, der tilbyder 80% belåning med denne lånetype.

NyKredit og Totalkredit har ikke ændret på bidragssatsen på grundlånene, hvilket i enkelte tilfælde kan betyde at de er billigere, end konkurrenternes.

At der er afdrag på toplånet, sikrer at man få afdrages gæl, og derved sikrer sin økonomi, mod fald i huspriser, arbejdsløshed mv. Jo mindre man skylder, jo mindre skal man betale i rente, og jo bedre muligheder har man fremadrettet.

Ulemper  
Lånene kan være mindre konverteringsmodne. Det betyder, at hvis du har to fastrentelån, et med afdragsfrihed som grundlån, og et med afdrag som toplån, vil lånestørrelserne være lavere, end hvis der er et samlet lån. Det betyder at renten skal stige eller falde mere ved tolags belåning, for at det er attraktivt at konverterer lånet. Enten til en lavere rente, eller til en lav kurs, hvor man får nedskrevet hovedstolen på lånet. Jo mindre lånet er, jo større ændring skal der altså være, for omkostningen ved omlægning, er retfærdiggjort af gevinsten.

At der skal afdrages på toplånet, betyder at ydelsen på den samlede finansiering bliver højere. Har man samtidig et boliglån, udover de 80 %, i banken, som ofte har en højere rente end realkreditlånet, kan man ikke vælge fuld afdragsfrihed på realkreditlånet, og bruge den til afdrag på den dyrere gæld.

Omkostningerne til etablering af to lån, er større end ved et. Der skal tinglyses 2 pantebreve af 1.400 kr. stykket. Om der er flere omkostninger der er gange to, kan man se af lånetilbuddene.

Få et tilbud på et samlet lån
Mit råd er helt klart at få et tilbud fra et realkreditinstitut, enten via en bank eller dikrete, som tilbyder fuld 80 % belåning. På den måde er du/I sikre på at I får den lånesammensætning der matcher jeres ønsker og behov.

Hvad er en ejendomsmægler

I mit daglige arbejde møder jeg ofte kunder, der ikke er så kendt med køb og salg af ejendom, spørge om "hvad er en ejendomsmægler" og "hvad er formålet med en ejendomsmægler" For at give et godt billede af dette, har jeg derfor valgt at skrive dette indlæg, for at klæde dig godt på inden møde i banken, eller salg/køb af bolig.



Ejendomsmæglerens funktion
En ejendomsmægler er en person/virksomhed som kan formidle boliger. Dvs. hjælpe både sælgere og købere af fast ejendom, igennem processen med dette. Ejendomsmæglere er hovedsageligt sælgers mand. Det er sælger der betaler for at få boligen solgt, og der betales sjældent salær til mægleren, før der er underskrevet en købsaftale på ejendommen. Udover salg af ejendomme, kan man bruge en ejendomsmægler til at vurdere huset i forhold til belåning i et realkreditinstitut. Man kan hyre vedkommende til at være købermægler. Dvs. at du får rådgivning i forbindelse med køb af en ejendom, i form af gennemgang af boligen, sagens dokumenter mv.
Flere ejendomsmæglere tilbyder også skødeskrivning, som man normalt skal have en advokat til.

Fordele ved ejendomsmægler
Når du sælger er du sikker på at alt foregår efter den relevante lovgivning, at kontrakter er udarbejdet i overensstemmelse med Dansk Ejendomsmæglerforenings standarder, samt en person der varetager dine interesser, og hjælper med at sælge boligen, i form af fremvisninger, præsentation på hjemmeside samt placering i boligaviser og på fx boligsiden.dk. Det betyder altså at du ikke selv skal tænke på noget i salgsprocessen, hvilket kan være betryggende.
Mange mæglere arbejder med "solgt eller gratis" princippet. Det betyder at de ikke får salær, før boligen er solgt. Dette er din sikkerhed for at motivationen for at få solgt din bolig, altid er i top.

Ulemper ved ejendomsmægler
Salæret er klart en ulempe. Man betaler ofte ml. 45.000 kr. og 65.000 kr. for at få solgt en ejendom. Penge man kan spare, ved selv at sælge.
Som køber skal man være lidt påpasselig, da det er sælgers mand som ofte præsenterer og ønsker at sælge boligen. Man bør derfor, inden man køber en ejendom, have en fagperson, enten en byggesagkyndig eller en købermægler med ude at se på boligen. Endvidere skal du ikke underskrive en købsaftale, uden at du har en advokat til at gennemse kontrakten.

Har vi brug for dem
Ja bestemt. At sælge en bolig er et meget kompliceret projekt, og uden ejendomsmæglernes hjælp, vil mange hurtigt komme i problemer, i forhold til at kunne sikre både køber og sælger, til gavn for hele det danske boligmarked.