Opsigelse af realkreditlån

Billed: www.sxc.hu Fotograf: rigor789

Opsigelse af realkreditlån

Opsigelse af realkreditlån er nødvendigt, når man vil indfri eller konverterer / omlægge sit fastforrentede kreditforeningslån. Det skyldes at lånet er baseret på obligationer, og at der derfor en obligationsejer / Investor som er beskyttet mod dag til dag opsigelse. For at gøre dette mere overskueligt vil jeg her beskrive processen omkring opsigelse af realkreditlån

Obligationsejer / Investor

Når man låner penge i et realkreditinstitut sker der det, at realkreditinstituttet udsteder obligationer på vegne af jer. Disse sælges på fondsbørsen til en investor, som kunne være en privat person, der ønsker at placerer en del af formuen i obligationer, eller fx en pensionskasse som skal have forrentet deres kunders indestående. Investoren ved at når han køber en realkreditobligation, så er han sikret et bestemt afkast, da der en fast rente, over en fast løbetid. Det er dog sådan at obligationsejeren risikerer at udstederen vil indfri obligationen, for at indfri gælden. Dog vil der altid være en frist på opsigelsen. Fristen er 2 måneder før næste termin. Jeg vil illustrere nedenfor.

Man kan godt indfri obligationslånet før den termin der ligger 2 måneder før opsigelsesvarslet, men er blot forpligtet til at betale renten på obligationen frem til den næste termin. Dette er også kaldet differencerenter.

For yderligere uddybning, se dette indlæg: http://gratis-hjaelp.blogspot.com/2012/07/laneomlgning-omkostninger-der-er-i.html

Opsigelsesfrist

Opsigelse af realkreditlån skal ske senest 2 måneder før næste termin. Dvs. at skal lånet opsiges til indfrielse mellem d. 01.11 og d. 31.12 skal opsigelsen af lånet ske senest den sidste hverdag i oktober, for at betale mindst mulig differencerente til obligationsejeren.

Skal du opsige dit lån, skal du kontakte din bank eller kreditforening, som kan hjælpe dig med at opsige lånet, samt rådgive dig til, hvilken indfrielsesmetode du skal benytte dig af, og evt. til hvilket lån du skal/kan konverterer, hvis det er formålet med opsigelsen.

Hvad er alderspension

Hvad er alderspension
Med den nye skattereform forsvinder kapitalpension som opsparingsprodukt, og bliver erstattet af en ny alderspension. Dette har konsekvenser for rigtig mange danskere, og derfor stiller mange sig selv det spørgsmål Hvad er alderspension, og hvilken betydning har de nye regler for mig. Det vil jeg her give dig et kort overblik over.




Alderspension fra 01.01.2013
Den nye alderspension træder i kraft fra 01.01.2013, og afløser herved kapitalpension, som der ikke kan indskydes penge på fremadrettet. Alderspensionen er et opsparingsprodukt som bliver udbetalt som en sum ved pensionering, dvs. at hele opsparingen kan udbetales på en gang. Der kan indskydes 27.600 kr. på en alderspension (2013 tal) Du får ikke fradrag for dine indbetalinger, men skal heller ikke betale skat når pengene skal udbetales. Afkastet på kontoen beskattes med PAL skat, som er 15,3 % (2013) hvilket er noget lempeligere end opsparing af frie midler, som beskattes som personlig indkomst, helt op i topskatten.

Skatterabat i 2013
I hele 2013 får du en skatterabet på at få udbetalt din kapitalpension, og lave den om til en alderspension. Er du pensionist kan du også få ordningen udbetalt som frie midler, med en skatterabat på 2,7 %, da du kun skal betale 37,3 % i skat af udbetalingen, mod de normale 40 %.

Andre muligheder for kapitalpension
Du kan vælge at lade din kapitalpension stå. Det kan være en fordel hvis du har mange værdipapirer stående, som der er store omkostninger ved at få solgt, eller hvis du har nogle obligationsafdelinger som er skattefrie ved salg, som du ikke ønsker at komme af med nu. Ulempen er selvfølgelig at du ved udbetaling af kapitalpensionen efter år 2013, skal svare 40 % i afgift, og derved går glip af skatte rabatten.
Du kan også vælge at konverterer din ordning til en ratepension eller livrente, og på den måde ændre din opsparing.

Tag stilling til din pension - Husk forskudsopgørelsen
Under alle omstændigheder, skal du tage stilling til din/dine kapitalpensioner i løbet af 2013. Du skal være opmærksom på at der ikke kan indbetales på kapitalpension fra d. 31.12.2012 og du derfor skal ændre din forskudsopgørelse, hvis du indskyder frie midler, for ikke at få et skattesmæk i 2014.

Billed: www.sxc.hu  fotograf: algiamil

Hvad er forældrekøb

Hvad er forældrekøb
Forældrekæb er igen en ting som er blevet populært, efter ejendomspriserne de seneste år er kommet ned på et mere fornuftigt niveau. Samtidig er efterspørgslen på lejeboliger i store byer som København, Aarhus, Odense og Aalborg ekstrem stor, og mange unge står ved studiestart uden bolig, og må leve på slump ved venner og familie, eller bruge mange timer på transport. Derfor vil mange forældre gerne købe en bolig deres børn kan bo i, godt og billigt. Men er det en fordel, og hvad skal man være opmærksom på ved forældrekøb.

Finansiering af forældrekøb
Normalvis er det mere kompliceret at få finansiering til en udlejningsbolig, da der laves en rentabilitetsberegning. En rentabilitetsberegning, kort fortalt, er en beregning af hvor meget gæld en ejendom kan bære, i forhold den indtjening den kan generere. Ved forældrekøb tages der ikke højde for denne beregning. Her kan man få op til 80 % belåning i realkreditinstituttet, og resten i banken, hvis man har brug for det. Det betyder at man kan få en billig finansiering på en større del af boligen.


Fordele ved forældrekøb
Fordelene ved forældrekøb er at man kan give sine børn mulighed for at bo godt til en markedspris, og derved sikre at den unge kommer godt fra land. Endvidere er det muligt at give sit barn en del af lejen i gave. Det kan fx. være den del af gælden der er afdrag, og på den måde afdrager du til dig selv, og dit barn sparer penge. Den sidste del er at du lovligt kan sælge ejendommen til 15 % under den offentlige ejendomsværdi, uden at skulle betale skat af det eventuelle gavebeløb.

Ulemper ved forældrekøb
Ulemperne ved forældrekøb er at den unge kan føle sig bundet til at blive boende, eller til at fuldfører et studie, som viser sig ikke at være det rigtige. Endvidere at den unge finder en kæreste og gerne vil flytte sammen. Ønsker barnet ikke at bo i boligen, kan den være svær eller dyr at sælge, og du kan blive tvunget til at leje den ud til anden side. Her skal du også være opmærksom på at boligen skal have været udlejet som forældrekøb i mindst 2 år, ellers kan kreditforeningen kræve en rentabilitetsberegning, og lånet kan blive nedskrevet.

Jeg håber du med dette har fået et lille indblik i hvad forældrekøb er for en størrelse.

Teknisk insolvent

Teknisk insolvent

Finanskrisen og boligmarkedets nedtur, har virkelig ændret på økonomierne for mange danske familier. Helt almindelige familier, som ellers har en helt fornuftig økonomi, kan på papiret være blevet tekniske insolvente. Og hvad betyder det, og hvilke økonomiske konsekvenser kan det have for en privatøkonomi. Det vil jeg forsøge at belyse i dette indlæg.

Hvad er teknisk insolvens

Teknisk insolvent vil sige, at der er mere gæld end der er aktiver / formue. I mange tilfælde, er der ikke blevet ændret på gældssiden, men derimod er det aktiverne som hus og bil som er faldet i værdi. I det daglige, er det ikke sikkert det vil have den store betydning, men det er vigtigt at have en god kontakt til banken, og  sikre at man, mindst en gang om året får økonomien gennemgået, på den måde kan der sættes ind for at være teknisk insolvent.

Konsekvenser

Den helt almindelige familie som ønsker/er tvunget til anden bolig eller bil, vil stå i en rigtig uheldig situation, da det måske kun er muligt, ved at sælge det nuværende med tab. Det er rigtig hårdt for økonomien, at skulle afvikle tab på gammel bolig samtidig med, at man gerne vil have den nye drømmebolig, og det vil i dag være rigtig svært at få banken med på en sådan løsning. Derfor er et årligt møde med banken vigtig, for i sådan en situation vil man få et overblik over formuen, og der kan så sættes ind, så de fremtidige drømme kan blive en realitet.

Ved skilsmisse, arbejdsløshed og dødsfald, hvor boligen skal sælges kan der indtræffe teknisk insolvente forhold. Grunden til at det er ekstra hårdt i en skilsmisse, er at boligen ofte skal realiseres, og derved kan situationen ikke afventes med tid og ekstra afdrag.

Hvordan modvirker man teknisk insolvens
Hvis du ønsker at komme en situation i forkøbet, hvor du kan risikerer at skulle sælge med tab, og derved er teknisk insolvent, er der to ting at gøre. Du kan forøge dine aktivers værdi, eller du kan afdrage på gæld. For de fleste vil afdrag være det letteste, da det er svært at øge boligens værdi, uden omkostninger til følge. Og ofte følges omkostningen til forbedringen og værdistigningen ad, hvis ikke at omkostningen endda er den største. Så sørg for at afdrag på din gæld. Gerne den dyre gæld først. 

Gratis konvertering fra variabel til fast rente

Billed: www.sxc.hu fotograf: iprole

Gratis konvertering fra variabel til fast rente

Der er i øjeblikket mange kreditforeninger som tilbyder gratis omlægning fra variabel rente med en 1 årig frekvens til en længere frekvens eller til fast rente. – skal man sige ja tak til tilbuddet eller har de en bagtanke med det. For de fleste kreditforeninger gælder tilbuddet frem til 31 december 2012, så man skal have taget en beslutning, hvis man ønsker at benytte sig af dette tilbud.

Variabel rente koster kreditforeningerne penge

At lægge lån om er selvfølgelig helt op til en selv, det er blot et tilbud. Årsagen til at kreditforeningerne tilbyder det gratis, er at den mængde egenkapital kreditforeningerne skal binde ved variabel forrentede lån og især de 1 årige lån, er meget større end ved fastforrentet lån. Så ved at tilbyde kunderne en gratis omlægning, så giver det kunderne et incitament til at flytte lån fra variabel forrentet lån til fastrente, og derved står kreditforeningerne meget bedre.

Bidrag på kreditforeningslån

Kreditforeningerne gør også andre tiltag for, at få deres kunder flyttet fra variabelrente til fastrente – dette gøres via bidragsforhøjelser. Alle typer kreditforeningslån har fået bidragsforhøjelser igennem det seneste år. Enten ved regulærer forhøjelser, eller ved en anden måde at opgøre ejendommenes værdier på. Det er dog de variabelforrentet låns bidragssatser der er sat mest op. På den måde, kan det næsten ikke betale sig ikke at vælge en 3 eller 5 årlig frekvens eller fastrente, nu når renten er så lav.

Der vil stadig være noget at spare her og nu, hvis man vælger at blive i en 1 årigt frekvens, men hvad så med næste år – hvor er renten så henne?? Som altid ved konvertering, vil det være rart hvis man kan spå om renten, for så kan der spekuleres i den. 

God mulighed for omlægning af lån

Hvorfor ikke tage imod tilbuddet og sikre sig bedre, så man kender økonomien mere end et år frem. Tilbuddet inkluderer også hos de fleste kreditforeninger, at man kan skifte fra afdragsfrihed til lån med afdrag. Så når økonomien alligevel gennemgåes, og hvis afdragsfriheden ikke bliver brugt til fx. Afdrag på anden gæld, pension eller anden rådgivet emne, så er her mulighed for at komme til det. For sådan som boligmarkedet har været, så har det været en nødvendighed at afvikle. 

Kan man stole på sin bank

Billede www.sxc.hu Fotograf: svilen001

Kan man stole på sin bank.
I denne tid er det meget oppe i medierne, med historier om grådige banker og bankrådgiver der ikke rådgiver, men udelukkende sælger, og det betyder at mange danskere er kommet i tvivl, hvorvidt de kan stole på deres bank, og den rådgivning de modtager. Jeg vil derfor her give et par tips til, hvordan du kan be eller afkræftet, hvorvidt du kan stole på din bank.

En bank er en virksomhed
Først skal det slås fast at en bank er en privatejet virksomhed, ligesåvel som Vestas, Novo Nordisk mv. Formålet med virksomheden, er at tjene penge til sine aktionærer (ejerne). Derfor har bankerne naturligvis en interesse i at tjene penge, hver gang de møder en kunde. Dog er bankerne afhængige af kunder, og skal derfor leverer produkter til en konkurrencedygtig pris. Før en bankkunde vælger at købe et produkt i banken, har man modtaget en rådgivning fra sin bankrådgiver, omkring hvilke muligheder/produkter der kan vælges. Bankrådgiveren kan have anbefalet en løsning, eller blot fremlagt forslagene. Essensen i dette er at det er vigtigt for banken, at kunden bliver ved med at komme til banken når der skal købes ny bil, nyt hus, bestilles et MasterCard, oprettes en pensionsordning osv. Kunden vil nok kun komme tilbage hvis man var tilfreds med rådgivning og produkt, og derfor er banken tvunget til at yde god rådgivning og service.
Er du i tvivl om din bankrådgiver er mest sælger eller rådgiver, kan du få oplyst om vedkommende modtager provision for salget.

-->


Bankrådgiver er kun mennesker
Såvel som en læge eller advokat, kan en bankrådgiver lave en fejl i form af dårlig rådgivning, fejlvalg af produkt og lign. Selvfølgelig bør fejl ikke ske, og slet ikke flere gange. Men måske en fejl blot er en fejl, og ikke udtryk for grådighed, eller bevidst villedning. Oplever du den samme rådgiver lave mange fejl/dårlige beslutninger, kan det dog være en ide at undersøge dette nærmere.

Hvad mener du
Hvordan har du det med din bank. Føler du at bankrådgiveren er en medspiller i forhold til din økonomi. Hjælper han med at træffe beslutninger der forbedrer jeres økonomi, på trods af at det ikke er det dyreste produkt i vælger. Det kan kun du afgøre.

Omkostninger ved huskøb

Billed: www.sxc.hu Fotograf amaze646

Omkostninger ved huskøb
Når man køber hus er det selvfølgelig indlysende at man skal betale den pris, man er blevet enig med sælger om. Men der er dog en lang række andre omkostninger ved at købe bolig, som mange ikke er klar over, De samlede omkostninger kan derfor godt løbe op i 50 - 100.000 kr. mere end man først havde regnet med at man skulle betale for ejendommen. Jeg vil derfor belyse de omkostninger ved huskøb, som man skal være opmærksom på.

Advokat
Advokaten er den part der sikrer dig som køber, at købsaftale og andre dokumenter i handlen er udført korrekt, og med bedst mulige aftalevikår for dig. Endvidere er det din advokat der skal skrive og tinglyse skødet på ejendommen. Skødeomkostningen er altid 0,6 % af købsprisen. Der er dog den tvist, at man i Jylland deler denne omkostning mellem køber og sælger, hvor man på Sjælland lægger omkostningen over på køber Endvidere er der en betaling for udfærdigelse af skødet, samt gennemgang af købsaftalen, som koster mellem 5- og 10.000 kr.
Med en advokat er du sikret at der er taget højde for alt i købsaftalen. Skulle der mod forventning opstå en juridisk tvist, kan advokaten gøres ansvarlig, og han skal dække omkostningerne.




Forsikring
Når man køber hus, anbefales det meget kraftigt at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker eventuelle skjulte fejl og mangler, som tilstandsrapporten og el-rapporten ikke har kunnet belyse. Denne forsikring koster mellem 10 - 40.000 kr. afhængig af husets alder, størrelse, om der er kælder osv. Sælger er forpligtiget til at tilbyde at betale ½ præmie af en ejerskifteforsikring. Dog er det ½ præmie af den billigste forsikring sælger kan finde. Så ønsker du en bedre dækning, skal du selv betale for den yderligere præmie.

Omkostninger til lån i bank og realkreditinstitut
Når du skal optage lån til køb af ejendom, er der også en række omkostninger til oprettelse af lån, herunder det banken og realkreditinstituttet skal have, men også det staten tager sig betalt, for at tinglyse pantebreve på ejendommen.
Omkostningerne til bank og realkreditinstitut kan svinge meget, og nogle gange kan man være god at presse prisen ned her, så vær vågen og sæt dig ind i den forskellige gebyrer og renter.

Få overblik over omkostninger ved huskøb
Et generelt godt råd er at bruge nogle timer på at sætte dig ind i de forskellige ting. Spørg grene din advokat, da han repræsenterer dig, uden at skulle sælge dig noget. AT læse dette indlæg er en god start. Tiden brugt på at sætte sig ind i de ting jeg nævner, kan meget nemt være hurtigt tjent hjem.