Konvertering af lån

For mange boligejere er konvertering af lån, en del af boligøkonomien som man bør være ekstra opmærksom på. Dette skyldes at der er mange penge at hente på at konvertere sit lån på "det rigtige tidspunkt".

hvornåe er det rigtige tidspunkt så? Der er faktisk flere rigtige tidspunkter for konvertering af lån. Det kommer bl.a. an på hvilket lån du har nu. Som udgangspunkt vil jeg gennemgå konverteringer fra eksisterende fastforrentede obligationslån.

1.
Når renten er i bund, dvs. at man ikke tror på at renten vil stige yderligere, skal man lægge sit lån om til den faste rente der er til rådighed - I skrivende stund er det 4% obligationslån. Dog skal man tage højde for flere ting. Kursen på lånet skal som minimum være over 95, men jeg vil sige at man skal op i kurs 97 for at en omlægning bliver attraktiv, i forhold til det kurstab man påtager sig. Endvidere skal man helst lægge om med 2 rentepoint til forskel, dvs. fra fx 6 % til 4 % - Igen for at opnå en besparelse i forhold til omkostninger ved omlægning.
Hvad er så fordelen ved at lægge om på denne måde, også kaldet nedkonvertering? Jo, du opnår en mindre rente på dit lån, hvilket giver en lavere ydelse og derved dig flere penge til rådighed. Endvidere vil det lavest mulige fastforrentede lån, falde mere under kurs 100 ved rentestigning end fastrentelån med højere rente. Det betyder at du ved en senere opkonvertering vil kunne skære yderligere af restgælden.

2.
Når renten er i top, skal man lægge sit lån om til enten den højeste faste rente, eller et rentetilpasningslån. Fx. til 6 % fast rente, alternativt til den angivne rente på rentetilpasningslånet. Igen skal man ikke lægge sit lån om medmindre der er mindst en kurs på den faste rente på 2 procent point (gælder dog ikke ved omlægning til rentetilpasningslån)
Fordelen er at man ved en rentestigning har opnået en lavere kurs på sit fastforrentet lån, og man kan derved opnå en besparelse, se eksempel:

Lån optaget 1.000.000 ved 4 % fast rente til kurs 98(der tages ikke hensyn til omkostninger ved optagelse, konvertering mv)

Hovedstol - 1.000.000 / 0,98 = 1.020.400 kr

Indfries til kurs 86  -  Indfrielsesbeløb = 1.020.400 x 0,86 = 877.544

Derved har man i forhold til optagelsen med et provenue på 1.000.000 kr skåret ca. 222.000 kr. af sin gæld. Dog skal der tages højde for omkostninger ved optagelse og omlægning ca. 30.000. Det giver en gevinst på ca 190.000 kr.


Ved omlægning til rentetilpasning sker der der samme, og det har derfor ingen betydning for den kursgevinst man kan opnå. Fordelen ved at omlægge til rentetilpasningslån, er at man får en lavere rente i forhold til den faste rente, og samtidig vil renten følge med ned når renten falder, når man nu tror på at renten har nået sit topniveau.
 
Konvertering af lån kan derfor være en rigtig god forretning, som man som boligejer ikke må gå glip af. Så har du ikke overvågning af dit realkreditlån, så tag hurtigt en snak med din bank eller realkreditinstitut.

Økonomi for dummies

Her kan du finde alt om økonomi for dummies. Ideen er at du kan gå herind, og hurtig få hjælp til at strukturere din økonomi, således at du hurtigt får det fulde overblik. Jeg har opstillet en række begreber, og forsøget at give dig forklaringen på disse, samt opstiller en model for en simpel, men effektiv økonomi.

En basisøkonomi har brug for 3 konti. En lønkonto, en budgetkonto og en opsparingskonto.

Lønkonto: Her indgår din løn + andre indtægter. Lønkontoen skal også være nem-konto. Fra din lønkonto overfører du hver måned et fast beløb til dine to andre konti - Budgetkontoen og opsparingskontoen. Forklaring til beløb kommer ved de enkelte konti.

Budgetkonto: Herfra betales ALLE dine FASTE udgifter som husleje, el, vand, varme, forsikringe, telefon, internet, licens, abonnementer mv. Der overføres et fast månedlig beløb fra din lønkonto til din budgetkonto, til at dække alle dine faste udgifter. På den måde skal du ikke spekulerer over om der er penge nok til at betale denne måneds faste udgifter. Det faste beløb finder du ved at lægge alle dine udgifter sammen. Det skal være de årlige tal. Når du har fundet det samlede beløb, lægger du 3 % oveni ved at gange med 1,03 og derefter dividerer du tallet med 12. Så har du din faste månedlige overførsel.

Opsparingskonto: På denne konto kan du spare op til ferie, bilreperationer, uforudsete udgifter eller blot skabe dig en kontant beholdning som du kan bruge senere hen. Det er altid en god ide at have en opsparing, da der ofte vil komme udgifter man ikke kunne forudse. fx hvis vaskemaskinen går i stykker, man taber og ødelægger sin telefon eller en udgift man havde glemt opstår. Beløbet vælger du selv, men jeg vil sige at man som minimum bør lægge 500 - 1.000 kr til side hver måned.

Udover dette skal du have et hævemedie. Her kan du vælge Dankort eller Visa electron. Vælger du dankort kan du bruge det i næsten alle butikker, men du har desværre også mulighed for at overtrække din konto. Med et Visa Electron kan du ikke overtrække, men kortet er ikke så udbredt som dankortet, og du kan derfor risikerer at du ikke vil kunne betale med det i enkelte forretninger.

For at sikre overblikket i din økonomi, så vil jeg anbefale dig at få netbank, og logge ind på denne jævnligt, for at du på den måde altid ved hvad saldoen på din konti er.

Opslag.

Nem-konto - En konto som det offentlige bruger til at betale dig ydelser. Det kan fx være skat eller børnepenge. Alle danskere skal have en nem-konto, og man kan kun have en nem konto pr. person

Saldo -Det beløb der er på din konto


Har du forslag til andre økonomiske begreber du gerne vil have forklaret, så læg en kommentar i bunden af artiklen, og jeg skal finde en forklaring til dig.

Unges økonomi

Unges økonomi er i dag en noget mere kompliceret størrelse end for bare 10 år siden. Langt de fleste unge der bliver 13 år, finder sig hurtigt et arbejder, og påbegynder derved at skabe sig en indtægt og derved et forbrug.

Netop forbruget er i øjeblikket en meget vigtig del af det at være ung. Der er prestige i at gå med dieselbukser, have en iPhone og købe Smirnoff og Carlsberg. Ved at benytte sig af mærkevarer viser man omverdene at man er cool og udstråler at man har penge nok. Desværre er denne hang til forbrug den største sygdom i dansk økonomi, og specielt for de unges økonomi.

Det er blevet meget nemt at låne penge til forbrug. I langt de fleste butikker kan man på 15 min låne 5 - 40.000 til køb af fjernsyn, tøj og endda dagligvarer. Selvom man godtnok skal være 18 for at låne, er der mange der som 18 årige starter med at få kassekreditter i banken, og forbrugslån i forskellige butikker. Det ses jævnligt at unge mennesker på 20 år, har oparbejdet en gæld på 150- 200.000 kr. blot til forbrug. En sådan gæld står senere i vejen for at man kan få den bil man gerne vil have, eller et hus.

Som ung er det derfor vigtigt at tænke over hvad man låner penge til, og hvor nødvendigt det er. Kunne man ikke få nogle ekstra vagter eller tage job nr. 2 hvis man mener man har brug for penge. Endvidere er det vigtigt relativt hurtigt at få lavet sig et budget og opsparing. På den måde får man delt pengene op, så man ved hvad der skal går til mobilregninger, bil, husleje mv. og hvad der er at forbruge hver måned.

Dankort selvrisiko

Har man ved dankort selvrisiko? Svaret er ja, men det er forskelligt hvor meget du kan komme til at dække selv.

Som udgangspunkt hæfter du selv for de første 1.100 kr. af et evt. misbrug af dit tabte eller stjålne kort. Der er dog undtagelser fra dette:

1. Såfremt du undlader at få spærret dit kort via PBS eller dit eget pengeinstitut ummidelbart efter det kommer dig til kendskab at kortet er mistet eller stjålet, eller har oplyst PIN-koden til misbrugeren og burde have indset at der var risiko for misbrug, eller du har overladt kortet til 3. mand som ved grov uforsvarlighed har handlet på sådan en måde at kortet ville kunne misbruges skal du dække 8.000 kr.

2. Angiver du pinkode sammen med kortet til 3. mand eller i øvrigt forsøget at svindle dækker du hele beløbet.

Så snart du har givet meddelelse til dit pengeinstitut dækker du ikke længere for evt, misbrug af dit dankort, og derfor er der kun selvrisiko i den periode fra du mister kortet, til du kontakter pbs eller pengeinstituttet.

Har du brug for at spærre dit kort, kan du uden for bankens normale åbningstid ringe på disse numre:

Spærring af Visa/Dankort tlf.44 89 29 29.

Spærring af MasterCard tlf. 44 89 27 50

budgetskema privatøkonomi

Mangler du hjælp til et budgetskema for din privatøkonomi, så har jeg her et par tips og et link du kan bruge, for at findet et godt budgetskema så du får overblik over, og styr på din privatøkonomi.

Realistiske udgifter i budget
Når man skal lave budget, er det vigtigt at man husker at være realistisk omkring sine udgifter, og sætter lidt ekstra af til udgifterne, så der er til udsving. Gør du ikke det, kan du risikerer at din økonomi bliver presset ved fx. stigninger i varmepriser eller forsikringer. Gennemgå din egen privatøkonomi mindst en gang om året, og revider her dit budgetskema, for at sikre at der er sammenhæng ml. indbetalinger og udgifter.



Ikke din banks budget
Forvent ikke at din bank følger op på at dit budget hænger sammen. I den moderne bankverden har bankrådgiverne ikke tid til at gennemgå alle kundernes budgetskemaer, og følge op på disse, simpelt fordi der ikke er nogen indtjening her. Husk derfor at dit budget er dit ansvar, og ikke bankens. Dog kan man oftest få hjælp til opstart af budget i banken, samt hjælp til ændring af overførsler, tilmelding til betalingsservice mv.

Gratis budgetskema
Jeg har fundet et godt og gratis budgetskema, som jeg håber du kan få god nytte af. God arbejdslyst, og har du/I spørgsmål, så smid en kommentar og jeg skal vende tilbage hurtigst muligt.

Hent her gratis budgetskema

Hvor meget kan jeg låne til hus

"hvor meget kan jeg låne til hus" er der mange der spørger sig selv om i disse tider, hvor boligpriserne er lave, og renten er historisk lav. Det er dog ikke et så lige til spørgsmål, da der er flere faktorer der spiller ind, man kan dog angive en rettesnor, så du har noget at gå efter.




Hvilket realkreditlån
Den første parameter er den lånetype man vælger. Som udgangspunkt vil banken beregne et huskøb, hvor man har et 30 årigt realkreditlån med fast rente og med afdrag, samt et banklån, til at finansiere den del man har brug for, udover de 80 % af boligens pris. Der er dog flere andre lånetyper, med fx. variabel rente, loft på renten, og mulighed for afdragsfrihed i flere år. Nogle banker accepterer at man køber på baggrund af afdragsfrihed, hvis man fx har udsigt til lønstigning indenfor den nærmeste periode.

Hvert hus er unikt
Boligtype og beliggenhed har også meget at sige. Hvor gammel er huset, ligger det i byen eller på landet, hvor stort er det, og hvordan opvarmes det (Olie, naturgas, el mv.). Der er mange variable omkostninger ved ejerbolig. Udover de nævnte parametre er der forsikring og skat. Alle disse oplysninger fremgår af salgsopstillingen, og du kan derfor med fordel sammenligne omkostningerne på at eje de forskellige huse, før du går i banken.

Hvilken bank
En tredie ting er at det ikke er ligemeget hvilken bank du vælger. Der er stor forskel på banker, og her kan du med fordel bruge http://www.pengepriser.dk/ til at se hvilken bank der er billigst for netop jeres familie. Valget af den rigtige/billigste bank kan betyde flere 100.000 kr. i forskel på det du/I kan få lov at låne til huskøbet. Fx er omkostningerne for en gennemsnitsfamilies bankforretninger fra den billigste bank Nordea med 8.366 kr. til den dyreste, Morsø Bank 16.330 kr. næsten 8.000 kr. pr. år. Det er en kæmpe forskel hvis man i stedet kunne have brugt de penge til at afdrage på boliggæld.

Tommelfingerreglen
Hvis man skal bruge en tommelfingerregel, kan man sige at hver gang du har 600 kr. kan du låne 100.000 kr. til køb af bolig. Før du begynder at gange op, skal du dog huske at udgifter til lån, ikke udgør alle omkostninger. Det skal også tages hensyn til resten af de faste omkostninger i dit/jeres budget. Endvidere tage hensyn til, om den bolig I vil købe, har et større eller mindre forbrug af el, vand, varme, forsikrin, ejendoms- og ejendomsværdiskat.

Kurstab ved obligationslån

Et kurstab ved obligationslån sker fordi kursen på obligationen bag lånet er under kurs 100. Det betyder at man, i forhold til et banklån, skal optage et større lån (hovedstol) end de penge man rent faktisk får i hånden (provenue)

Antager man at kursen på optagelsestidspunktet er 98, og man skal låne en million kroner, vil kurstabet blive beregnet således:

1.000.000 / 0,98 = 1.020.408 kr.

Af dette ses det at du skal låne, dvs. forrente og betale afdrag af 1.020.408 kr. selvom du reelt kun får 1.000.000 kr. i hånden. Yderligere skal der frætrækkes omkostninger til kreditforeningen samt betaling for tinglysning.