Konvertering af lån

For mange boligejere er konvertering af lån, en del af boligøkonomien som man bør være ekstra opmærksom på. Dette skyldes at der er mange penge at hente på at konvertere sit lån på "det rigtige tidspunkt".

hvornåe er det rigtige tidspunkt så? Der er faktisk flere rigtige tidspunkter for konvertering af lån. Det kommer bl.a. an på hvilket lån du har nu. Som udgangspunkt vil jeg gennemgå konverteringer fra eksisterende fastforrentede obligationslån.

1.
Når renten er i bund, dvs. at man ikke tror på at renten vil stige yderligere, skal man lægge sit lån om til den faste rente der er til rådighed - I skrivende stund er det 4% obligationslån. Dog skal man tage højde for flere ting. Kursen på lånet skal som minimum være over 95, men jeg vil sige at man skal op i kurs 97 for at en omlægning bliver attraktiv, i forhold til det kurstab man påtager sig. Endvidere skal man helst lægge om med 2 rentepoint til forskel, dvs. fra fx 6 % til 4 % - Igen for at opnå en besparelse i forhold til omkostninger ved omlægning.
Hvad er så fordelen ved at lægge om på denne måde, også kaldet nedkonvertering? Jo, du opnår en mindre rente på dit lån, hvilket giver en lavere ydelse og derved dig flere penge til rådighed. Endvidere vil det lavest mulige fastforrentede lån, falde mere under kurs 100 ved rentestigning end fastrentelån med højere rente. Det betyder at du ved en senere opkonvertering vil kunne skære yderligere af restgælden.

2.
Når renten er i top, skal man lægge sit lån om til enten den højeste faste rente, eller et rentetilpasningslån. Fx. til 6 % fast rente, alternativt til den angivne rente på rentetilpasningslånet. Igen skal man ikke lægge sit lån om medmindre der er mindst en kurs på den faste rente på 2 procent point (gælder dog ikke ved omlægning til rentetilpasningslån)
Fordelen er at man ved en rentestigning har opnået en lavere kurs på sit fastforrentet lån, og man kan derved opnå en besparelse, se eksempel:

Lån optaget 1.000.000 ved 4 % fast rente til kurs 98(der tages ikke hensyn til omkostninger ved optagelse, konvertering mv)

Hovedstol - 1.000.000 / 0,98 = 1.020.400 kr

Indfries til kurs 86  -  Indfrielsesbeløb = 1.020.400 x 0,86 = 877.544

Derved har man i forhold til optagelsen med et provenue på 1.000.000 kr skåret ca. 222.000 kr. af sin gæld. Dog skal der tages højde for omkostninger ved optagelse og omlægning ca. 30.000. Det giver en gevinst på ca 190.000 kr.


Ved omlægning til rentetilpasning sker der der samme, og det har derfor ingen betydning for den kursgevinst man kan opnå. Fordelen ved at omlægge til rentetilpasningslån, er at man får en lavere rente i forhold til den faste rente, og samtidig vil renten følge med ned når renten falder, når man nu tror på at renten har nået sit topniveau.
 
Konvertering af lån kan derfor være en rigtig god forretning, som man som boligejer ikke må gå glip af. Så har du ikke overvågning af dit realkreditlån, så tag hurtigt en snak med din bank eller realkreditinstitut.