Hvad er forældrekøb

Hvad er forældrekøb
Forældrekæb er igen en ting som er blevet populært, efter ejendomspriserne de seneste år er kommet ned på et mere fornuftigt niveau. Samtidig er efterspørgslen på lejeboliger i store byer som København, Aarhus, Odense og Aalborg ekstrem stor, og mange unge står ved studiestart uden bolig, og må leve på slump ved venner og familie, eller bruge mange timer på transport. Derfor vil mange forældre gerne købe en bolig deres børn kan bo i, godt og billigt. Men er det en fordel, og hvad skal man være opmærksom på ved forældrekøb.

Finansiering af forældrekøb
Normalvis er det mere kompliceret at få finansiering til en udlejningsbolig, da der laves en rentabilitetsberegning. En rentabilitetsberegning, kort fortalt, er en beregning af hvor meget gæld en ejendom kan bære, i forhold den indtjening den kan generere. Ved forældrekøb tages der ikke højde for denne beregning. Her kan man få op til 80 % belåning i realkreditinstituttet, og resten i banken, hvis man har brug for det. Det betyder at man kan få en billig finansiering på en større del af boligen.


Fordele ved forældrekøb
Fordelene ved forældrekøb er at man kan give sine børn mulighed for at bo godt til en markedspris, og derved sikre at den unge kommer godt fra land. Endvidere er det muligt at give sit barn en del af lejen i gave. Det kan fx. være den del af gælden der er afdrag, og på den måde afdrager du til dig selv, og dit barn sparer penge. Den sidste del er at du lovligt kan sælge ejendommen til 15 % under den offentlige ejendomsværdi, uden at skulle betale skat af det eventuelle gavebeløb.

Ulemper ved forældrekøb
Ulemperne ved forældrekøb er at den unge kan føle sig bundet til at blive boende, eller til at fuldfører et studie, som viser sig ikke at være det rigtige. Endvidere at den unge finder en kæreste og gerne vil flytte sammen. Ønsker barnet ikke at bo i boligen, kan den være svær eller dyr at sælge, og du kan blive tvunget til at leje den ud til anden side. Her skal du også være opmærksom på at boligen skal have været udlejet som forældrekøb i mindst 2 år, ellers kan kreditforeningen kræve en rentabilitetsberegning, og lånet kan blive nedskrevet.

Jeg håber du med dette har fået et lille indblik i hvad forældrekøb er for en størrelse.

Teknisk insolvent

Teknisk insolvent

Finanskrisen og boligmarkedets nedtur, har virkelig ændret på økonomierne for mange danske familier. Helt almindelige familier, som ellers har en helt fornuftig økonomi, kan på papiret være blevet tekniske insolvente. Og hvad betyder det, og hvilke økonomiske konsekvenser kan det have for en privatøkonomi. Det vil jeg forsøge at belyse i dette indlæg.

Hvad er teknisk insolvens

Teknisk insolvent vil sige, at der er mere gæld end der er aktiver / formue. I mange tilfælde, er der ikke blevet ændret på gældssiden, men derimod er det aktiverne som hus og bil som er faldet i værdi. I det daglige, er det ikke sikkert det vil have den store betydning, men det er vigtigt at have en god kontakt til banken, og  sikre at man, mindst en gang om året får økonomien gennemgået, på den måde kan der sættes ind for at være teknisk insolvent.

Konsekvenser

Den helt almindelige familie som ønsker/er tvunget til anden bolig eller bil, vil stå i en rigtig uheldig situation, da det måske kun er muligt, ved at sælge det nuværende med tab. Det er rigtig hårdt for økonomien, at skulle afvikle tab på gammel bolig samtidig med, at man gerne vil have den nye drømmebolig, og det vil i dag være rigtig svært at få banken med på en sådan løsning. Derfor er et årligt møde med banken vigtig, for i sådan en situation vil man få et overblik over formuen, og der kan så sættes ind, så de fremtidige drømme kan blive en realitet.

Ved skilsmisse, arbejdsløshed og dødsfald, hvor boligen skal sælges kan der indtræffe teknisk insolvente forhold. Grunden til at det er ekstra hårdt i en skilsmisse, er at boligen ofte skal realiseres, og derved kan situationen ikke afventes med tid og ekstra afdrag.

Hvordan modvirker man teknisk insolvens
Hvis du ønsker at komme en situation i forkøbet, hvor du kan risikerer at skulle sælge med tab, og derved er teknisk insolvent, er der to ting at gøre. Du kan forøge dine aktivers værdi, eller du kan afdrage på gæld. For de fleste vil afdrag være det letteste, da det er svært at øge boligens værdi, uden omkostninger til følge. Og ofte følges omkostningen til forbedringen og værdistigningen ad, hvis ikke at omkostningen endda er den største. Så sørg for at afdrag på din gæld. Gerne den dyre gæld først. 

Gratis konvertering fra variabel til fast rente

Billed: www.sxc.hu fotograf: iprole

Gratis konvertering fra variabel til fast rente

Der er i øjeblikket mange kreditforeninger som tilbyder gratis omlægning fra variabel rente med en 1 årig frekvens til en længere frekvens eller til fast rente. – skal man sige ja tak til tilbuddet eller har de en bagtanke med det. For de fleste kreditforeninger gælder tilbuddet frem til 31 december 2012, så man skal have taget en beslutning, hvis man ønsker at benytte sig af dette tilbud.

Variabel rente koster kreditforeningerne penge

At lægge lån om er selvfølgelig helt op til en selv, det er blot et tilbud. Årsagen til at kreditforeningerne tilbyder det gratis, er at den mængde egenkapital kreditforeningerne skal binde ved variabel forrentede lån og især de 1 årige lån, er meget større end ved fastforrentet lån. Så ved at tilbyde kunderne en gratis omlægning, så giver det kunderne et incitament til at flytte lån fra variabel forrentet lån til fastrente, og derved står kreditforeningerne meget bedre.

Bidrag på kreditforeningslån

Kreditforeningerne gør også andre tiltag for, at få deres kunder flyttet fra variabelrente til fastrente – dette gøres via bidragsforhøjelser. Alle typer kreditforeningslån har fået bidragsforhøjelser igennem det seneste år. Enten ved regulærer forhøjelser, eller ved en anden måde at opgøre ejendommenes værdier på. Det er dog de variabelforrentet låns bidragssatser der er sat mest op. På den måde, kan det næsten ikke betale sig ikke at vælge en 3 eller 5 årlig frekvens eller fastrente, nu når renten er så lav.

Der vil stadig være noget at spare her og nu, hvis man vælger at blive i en 1 årigt frekvens, men hvad så med næste år – hvor er renten så henne?? Som altid ved konvertering, vil det være rart hvis man kan spå om renten, for så kan der spekuleres i den. 

God mulighed for omlægning af lån

Hvorfor ikke tage imod tilbuddet og sikre sig bedre, så man kender økonomien mere end et år frem. Tilbuddet inkluderer også hos de fleste kreditforeninger, at man kan skifte fra afdragsfrihed til lån med afdrag. Så når økonomien alligevel gennemgåes, og hvis afdragsfriheden ikke bliver brugt til fx. Afdrag på anden gæld, pension eller anden rådgivet emne, så er her mulighed for at komme til det. For sådan som boligmarkedet har været, så har det været en nødvendighed at afvikle. 

Kan man stole på sin bank

Billede www.sxc.hu Fotograf: svilen001

Kan man stole på sin bank.
I denne tid er det meget oppe i medierne, med historier om grådige banker og bankrådgiver der ikke rådgiver, men udelukkende sælger, og det betyder at mange danskere er kommet i tvivl, hvorvidt de kan stole på deres bank, og den rådgivning de modtager. Jeg vil derfor her give et par tips til, hvordan du kan be eller afkræftet, hvorvidt du kan stole på din bank.

En bank er en virksomhed
Først skal det slås fast at en bank er en privatejet virksomhed, ligesåvel som Vestas, Novo Nordisk mv. Formålet med virksomheden, er at tjene penge til sine aktionærer (ejerne). Derfor har bankerne naturligvis en interesse i at tjene penge, hver gang de møder en kunde. Dog er bankerne afhængige af kunder, og skal derfor leverer produkter til en konkurrencedygtig pris. Før en bankkunde vælger at købe et produkt i banken, har man modtaget en rådgivning fra sin bankrådgiver, omkring hvilke muligheder/produkter der kan vælges. Bankrådgiveren kan have anbefalet en løsning, eller blot fremlagt forslagene. Essensen i dette er at det er vigtigt for banken, at kunden bliver ved med at komme til banken når der skal købes ny bil, nyt hus, bestilles et MasterCard, oprettes en pensionsordning osv. Kunden vil nok kun komme tilbage hvis man var tilfreds med rådgivning og produkt, og derfor er banken tvunget til at yde god rådgivning og service.
Er du i tvivl om din bankrådgiver er mest sælger eller rådgiver, kan du få oplyst om vedkommende modtager provision for salget.

-->


Bankrådgiver er kun mennesker
Såvel som en læge eller advokat, kan en bankrådgiver lave en fejl i form af dårlig rådgivning, fejlvalg af produkt og lign. Selvfølgelig bør fejl ikke ske, og slet ikke flere gange. Men måske en fejl blot er en fejl, og ikke udtryk for grådighed, eller bevidst villedning. Oplever du den samme rådgiver lave mange fejl/dårlige beslutninger, kan det dog være en ide at undersøge dette nærmere.

Hvad mener du
Hvordan har du det med din bank. Føler du at bankrådgiveren er en medspiller i forhold til din økonomi. Hjælper han med at træffe beslutninger der forbedrer jeres økonomi, på trods af at det ikke er det dyreste produkt i vælger. Det kan kun du afgøre.

Omkostninger ved huskøb

Billed: www.sxc.hu Fotograf amaze646

Omkostninger ved huskøb
Når man køber hus er det selvfølgelig indlysende at man skal betale den pris, man er blevet enig med sælger om. Men der er dog en lang række andre omkostninger ved at købe bolig, som mange ikke er klar over, De samlede omkostninger kan derfor godt løbe op i 50 - 100.000 kr. mere end man først havde regnet med at man skulle betale for ejendommen. Jeg vil derfor belyse de omkostninger ved huskøb, som man skal være opmærksom på.

Advokat
Advokaten er den part der sikrer dig som køber, at købsaftale og andre dokumenter i handlen er udført korrekt, og med bedst mulige aftalevikår for dig. Endvidere er det din advokat der skal skrive og tinglyse skødet på ejendommen. Skødeomkostningen er altid 0,6 % af købsprisen. Der er dog den tvist, at man i Jylland deler denne omkostning mellem køber og sælger, hvor man på Sjælland lægger omkostningen over på køber Endvidere er der en betaling for udfærdigelse af skødet, samt gennemgang af købsaftalen, som koster mellem 5- og 10.000 kr.
Med en advokat er du sikret at der er taget højde for alt i købsaftalen. Skulle der mod forventning opstå en juridisk tvist, kan advokaten gøres ansvarlig, og han skal dække omkostningerne.




Forsikring
Når man køber hus, anbefales det meget kraftigt at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker eventuelle skjulte fejl og mangler, som tilstandsrapporten og el-rapporten ikke har kunnet belyse. Denne forsikring koster mellem 10 - 40.000 kr. afhængig af husets alder, størrelse, om der er kælder osv. Sælger er forpligtiget til at tilbyde at betale ½ præmie af en ejerskifteforsikring. Dog er det ½ præmie af den billigste forsikring sælger kan finde. Så ønsker du en bedre dækning, skal du selv betale for den yderligere præmie.

Omkostninger til lån i bank og realkreditinstitut
Når du skal optage lån til køb af ejendom, er der også en række omkostninger til oprettelse af lån, herunder det banken og realkreditinstituttet skal have, men også det staten tager sig betalt, for at tinglyse pantebreve på ejendommen.
Omkostningerne til bank og realkreditinstitut kan svinge meget, og nogle gange kan man være god at presse prisen ned her, så vær vågen og sæt dig ind i den forskellige gebyrer og renter.

Få overblik over omkostninger ved huskøb
Et generelt godt råd er at bruge nogle timer på at sætte dig ind i de forskellige ting. Spørg grene din advokat, da han repræsenterer dig, uden at skulle sælge dig noget. AT læse dette indlæg er en god start. Tiden brugt på at sætte sig ind i de ting jeg nævner, kan meget nemt være hurtigt tjent hjem.

Låneomlægning omkostninger

Låneomlægning omkostninger

Der er i øjeblikket mange dansker der foretager låneomlægning af deres realkreditlån, da der er god muligheder for at spare penge, samt få fastforrentede lån med god mulighed for restgældskonvertering ved rentestigning. Det er ingen hemmelighed at låneomlægning, også kaldet konvertering, er forbundet med omkostninger, men hvad består omkostningerne af og er der mulighed for at minimerer omkostningerne ved en låneomlægning.

Flere aktører ved låneomlægning / konvertering af realkreditlån

Som udgangspunkt skulle man tro at det var realkreditforeningen og banken der får alle de penge man betaler. Men sådan er det ikke. Udover realkreditinstituttet og banken, er staten og obligationsejeren involveret.

Man skal derfor huske at en omkostning på 20.000 kan virke voldsom, men delt på 4 aktører er det egentlig ikke voldsomt

Omkostninger til Realkreditinstitut

Kreditforeningen vil ofte tage et fast gebyr på ml. 2.500 kr. og 4.000 kr. for at ekspederer lånesagen. Så skal man betale for indfrielsen af eksisterende lån, ofte ml. 750 kr. og 950 kr. For udbetaling af nyt lån skal der betales kurtage 0,15 % af hovedstolen, endvidere en garantiprovision på 0,1667 % pr. måned indtil pantebrevet på det nye lån er tinglyst, samt gebyr for oprettelsen af garantien på 600 kr. til 1.000 kr. Der beregnes ofte en ekspeditionstid på 2 måneder til tinglysning. Endelig kan du komme til at betale for en kurssikring. Se under omkostninger til obligationsejer.

Omkostninger til Banken

Banken tager et gebyr på ml. 2.000 kr. og 4.000 kr. for at ekspederer sagen. Dette dækker korrespondance med kunde og kreditforening, bevilling, modtagelse af underskrift mv.

Omkostninger til staten

Staten skal have et fast gebyr på 1.400 kr. for at tinglyse det nye pantebrev. Øges hovedstolen ved låneomlægning skal der endvidere betales 1,5 % af forskellen mellem det gamle låns hovedstol, og det nye låns hovedstol.

Omkostninger til obligationsejer

Det lån du indfrier, kan indfris på 3 måder.

1.      Indfrielse på termin. Et obligationslån skal opsiges med mindst to måneders varsel til næste termin. Fx er fristen for opsigelse til termin d. 1/10 d. 31/7. Indfries lånet til termin kan det opsiges til kurs 100.
For at sikre udbetalingen af dit nye lån bør du lave en kurssikring, da du ellers kan risikerer at kursen falder fra i dag, og frem til næste termin, hvor konverteringen af realkreditlånet finder sted. Ved kurssikring låses udbetalingskursen altså fast nu, frem til den dato hvor låneomlægningen finder sted. Omkostningen er afhængig af lånets størrelse, og hvor lang tid du kurssikrer. Omkostningen trækkes som et kursfradrag. Dvs. at hvis kursen i dag er 98,5 og omkostningen til kurssikringen er 0,5 % point i kursfradrag, får du derved lånet til kurs 98

  .      Pari straks opsigelse. Lånet opsiges med mindst 2 måneders frist, fx d 26/7 til termin d. 1/10. låneomlægningen finder dog sted hurtigst muligt, dvs. 10 hverdage frem, hvilket vil sige d. 10/8. For at få lov til dette, skal man betale differencerente frem til 1/10, da obligationsejeren har krav på min. 2 måneders rente fra opsigelsestidspunktet. Dvs. at har du et 5 % fast rente lån, skal du betale 50 dages rente, for at indfri dit lån. Til gengæld skal du ikke kurssikre dit lån frem til 1/10 og renterne er fradragsberettigede. Det er kursfradraget ved kurssikring ikke.

3.      Opkøb af obligationer. Er din obligationskurs under 100 kan du opkøbe obligationerne, og slippe for opsigelse, kurssikring og differencerente. Til gengæld skal du betale kurtage på 0,15 % af det gamle låns hovedstol. Dette er dog kun muligt når du konverterer fra en lav rente til en højere, fx fra 4% til 6 %

      Kan det svare sig at konverterer realkreditlånet

      Det kan godt virke som en voldsom omgang omkostninger, til mange forskellige aktører. Men det kan ofte svare sig at konverterer sit lån, når der er 2 % points forskel. Dels fordi man få en lavere rente, og dermed en lavere ydelse. Endvidere fordi gevinsten ved en opkonvertering er større når man konverterer til lån med lavere rente.

     

      Eksempel på omkostninger ved låneomlægning

Lån: 1.500.000 kr.

Rente: 5 %

Kurs: 104

Konverterring til 3,5 % fast rente, kurs 99,5

Lånes skal indfries pari straks med 40 dage til næste termin. Lånet er opsagt 2 måneder før næste termin.

Realkreditinstitut:

Lånesagsgebyr – 2.500 kr

Indfrielse af eksisterende lån – 950 kr.

Kurtage nyt lån –

Garantiprovision –

Garanti oprettelse – 600 kr.

Bank

Lånesagsgebyr – 2.500 kr.

Stat

Fast tinglysningsgebyr – 1.400 kr.

Variabelt tinglysningsgebyr

Rentens Udvikling

Rentens udvikling
Rentens udvikling har i flere år været historisk, på den måde at man aldrig har haft en lavere rente, både på den lange rente og den korte rente. I øjeblikket er renten på et historisk lavpunkt, og der er ikke udsigt til at den kommer til at stige ret meget på en 1-2 års horisont, som man ser på ovenstående graf over Nordeas forventning til renten. For at give en forklaring på den historiske udvikling i renten, skal man dele den op i to begreber, den lange rente og den korte rente. Den lange rente er den rente man betaler for et 30 årigt fastforrentet obligationslån med afdrag. Den korte rente er renten på 1 årige rentetilpasningslån.

Udviklingen i den korte rente
Efter finanskrisen udbrød i efteråret 2008, faldt den korte rente voldsomt. Dette skete som led i en plan fra den Europæiske Centralbank (ECB), om at understøtte virksomheder og privatøkonomier i en tid med stigende arbejdsløshed og faldende produktion og investeringer. Da krisen har bidt sig fast lige siden 2008 har man ikke kunnet hæve renten igen, og da krisen kun er blevet værre i Europa, er renten nu nede i et historisk lavt niveau.




Udviklingen i den lange rente
Den lange rente er faldet, men ikke helt så meget som den korte. Dette skyldes bl.a. at det ikke er de samme mekanismer der fastsætter den lange, som den korte rente. Den lange rente fastsættes ud fra udbud og efterspørgsel på obligationer i det pågældende lan, i vores tilfælde Danmark. I forbindelse med krisen, har Danmark klaret sig rigtig godt, og derfor er mange udenlandske investorer interesseret i at købe danske obligationer. Når efterspørgslen er stor stiger prisen, som er kursen på obligationen. Når obligationskurserne stiger falder renten, og derfor har vi i Danmark en rente på 30 årige obligationer på 3 %

Skal jeg vælge fast eller variabel rente
Det er et rigtig svært spørgsmål. Hvis du tror på at renten skal være lav de næste 2-3 år, kan der være mange penge at spare, specielt hvis du har et realkreditlån på over 1,4 mio. kr. Men en fast rente på 3 % er lavt, og sikkert 30 år frem, hvilket set over et gennemsnit, er meget lavt. Endvidere er der mulighed for kursgevinst ved rentestigning. Jeg vil anbefale dig at tage en snak med din bank eller realkreditinstitut om dine muligheder.