Hvornår skal man omlægge sit realkreditlån - Fastforrentet obligationslån
Der er to scenarier hvor det kan betale sig at omlægge sit realkreditlån. Enten ved opkonvertering (når man omlægger til en højere rente), eller nedkonvertering (når man omlægger til et lån med lavere rente). Der er forskellige fordele ved begge konverteringsmuligheder for fastforrentede obligationslån.
Generelt ved konvertering
Man bør ikke omlægge/konvertere lån med en restgæld på mindre end 250.000 kr. da omkostningerne hertil er for store.
Der bør være et udsving på mindst 2 % point i forhold til din nuværende rente, for at sikre at gevinsten ved konvertering er fornuftig.
Har du under 10 år tilbage på dit lån skal du også tænke dig godt om før du omlægger, og sørge for at din strategi omkring omlægninger en godt gennemtænkt. Overvej konvertering til rentetilpasningslån hvis din horisont med lånet er kort.
Opkonvertering
Opkonvertering foretages, for at konvertere til en højere rente, mod at indfri til en lav kurs, og derved opnå en reduktion i restgælden. Man kan opkonvertere lånet ved at konvertere til et nyt lån med fast rente fx fra 4% til 6%. Man skal dog her tro på at renten igen falder, da den højere ydelse, pga. af renteforhøjelsen, helst ikke skulle spise restgældsbesparelsen op. Hvis du tror at renten har nået sit højeste og snart vil falde, bør du overveje konvertering til rentetilpasningslån.
Nedkonvertering.
En nedkonvertering foretages, når man konverterer sit lån til en lavere rente. Man opnår her ikke en kursgevinst, men oftest en restgældsforøgelse, da omkostninger + kurstab lægges til hovedstolen. Fordelen her er at du sikrer dig en lavere ydelse, og gerne skulle tjene omkostningerne hjem, i form af en lavere rentebetaling.
Hej Thomas
SvarSletJeg har et F1 lån, og overvejer kraftigt om jeg skal sikre renten. Hvad vil du anbefale?
Hejsa
SvarSletHvis du har et F1 lån, og gerne vil sikre renten, bør du overveje om du reelt ikke skulle konvertere dit lån til et fastforrentet lån, eller rentegarantilån...
Hej Thomas
SvarSletVi sidder lige nu med 3 forskellige lån. Et 4 procent fastforrentet lån (24 år tilbage), ét mindre 4 procent fastforrentet lån 28 år tilbage og et F5 lån 27 år tilbage (alt i alt 1,8 mill). Vi vil gerne samle det hele til et fastforrentet 2,5 procent (kurs 96) 20 år, men er i tvivl om det skal være 2,5 procent 20 år (kurs 96) eller 3 procent 20 år (kurs 99). Vi ønsker også at optage lån på 1,9 mill (altså 100 000 ekstra). Du skriver, at du anbefaler at vi går mindst 2 points ned ved en nedkonventering, men det gør vi jo ikke, så vil du anbefale at vi overhovedet omkonventerer?
Hejsa
SvarSletLyder spændende med en omlægning. Jeg skriver at der gerne skal være 2 % forskel, men at gå fra 4 % til 2,5 kan også give en mulig bedre konverteringsmulighed. Endvidere arbejder i også med at reducerer løbetiden, hvilket også er et andet incitament til at lægge om, og udnytte den lave rente.
I skal være opmærksom på at F5 lånet kan være dyrt at komme ud af før refinansiering om 2 år, da kursen kan være et stykke over 100.
Jeg kan ikke sige på baggrund af disse oplysninger, om det er en god eller dårlig ide at omlægge. Umiddelbart synes jeg det er en god ide at omlægge 4% lånene til et nyt lån, såfremt jeres strategi er at reducerer løbetiden, og samtidig få en lavere rente. Hus her at ydelsen på gælden vil stige betragteligt.
Tag en snak med jeres bank eller realkreditinstitut, for at få en nøjagtig beregning på omlægningen af realkreditlånet.